土地売買に関するQ&A
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購入宅地の前面道路無断譲渡（重要事項説明義務違反）全て位置指...
2010/05/25 23:57:15
購入宅地の前面道路無断譲渡（重要事項説明義務違反）全て位置指定道路と説明されていた前面道路の一部が私道と判明し、その私道が無断で隣人に譲渡された場合、重要事項不実記載として売買契約を解除できますか？不動産業者から宅地売買契約及び住宅用建物建築請負契約を締結しました。引渡前の基礎工事完了時点で、前面道路の接道状況に関し、重要事項説明の内容が事実とは異なること(重要事項説明では「全てが位置指定道路」、事実は「一部が位置指定道路で、残りの一部は単なる私道」)、またこちらに無断でその私道部分を他人(当方の隣地購入者)に譲渡していることが判明しました。この結果当方は、自分の敷地に入るのに、隣地の所有地を踏まなければならない状況となっています。 不動産業者は「譲渡した道路には地役権(通行、掘削等)を設定する。隣地所有者からも同意を取り付けているから実害は発生しない」とのことです。 しかしながら私としては、前面道路がすべて位置指定道路に面しており、維持管理も不動産業者が行うとの事であったため購入を決意したものであり、他人、しかも隣人が所有する道路を踏まないと入れない宅地と分かっていれば購入はしておりません。また転売時の資産価値減少も危惧しております。重要事項不実記載及び前面道路無断譲渡の件についても、私がたまたま登記簿を見て不動産業者を追及した結果、初めて告げられてものであり、私が登記簿を見ていなければこの事実すら告げられなかったものと推察されます。接道状況が重要事項説明内容とは異なること、一部を私に無断で他人、ましてや隣地購入者に譲渡していること、またこの事実を隠し通そうとしていたこと、これらを鑑みるとこの不動産業者の対応は非常に悪質で、もはや信頼関係は破壊されてしまったと感じております。 ついては、以下の対応が可能かどうかご意見をお願いいたします。 ①契約解除が可能か? 宅建業法の重要事項説明義務違反 民法の債務不履行、瑕疵担保、錯誤 消費者契約法の重要事実告知義務違反 など ②契約解除時の損害賠償はどれくらい可能か? 債務不履行による契約解除時の違約金条項あり 宅地売買契約 土地売買代金の10%相当額 建物建築請負契約 請負代金の20%相当額 ③契約継続時の損害賠償はどれくらい可能か? 引渡し遅延時の違約金条項はない 表面化している損害としては、 引渡し遅延による家賃相当額 くらいです。 ④不動産業者の行政処分はどれくらいか? 宅建業法違反(重要事項説明不実記載)
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土地の解約について。...
2010/05/23 10:35:03
土地の解約について。二ヶ月ほど前に土地売買の契約をしました。その時までは全くきづかなかったのですが、最近になってその場所が耐え難い程の戦闘機の騒音があることが発覚しました。（契約前に平日と日曜日の昼間、夜に下見に行きましたが騒音にはあいませんでした。昨日たまたま見に行ったところすごい低空飛行でビリビリするほどの爆音でした）不動産屋さんからは戦闘機の騒音についての説明は一切ありませんでした。今はローン審査も通り、ローンの支払い開始も来月上旬からになります。解約も違約金が発生する状態です。今からあの場所に住むと思うと気が滅入ってどうにもなりません。この場合違約金払って解約しかできないでしょうか。わかりにくい説明でしたら申し訳ございません。詳しい方のお知恵を拝借できましたらと思います。よろしくお願いいたします。
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土地売買契約と建築請負契約を同時に締結する予定ですが、業者に...
2010/05/20 07:23:05
土地売買契約と建築請負契約を同時に締結する予定ですが、業者によると「契約締結後に間取りを決めて建築確認を申請する。」とのことで、契約前に設計図書や見積もり内訳を要求することができません。「建築確認前の売買契約は宅建業法36条に違反しないか？」と問いただしたところ、「売買契約と建築請負契約の契約書を別にするので違法ではない。」との返答でした。これは、36条が言うところの「該当工事に係る宅地」であることを伏せた形で土地売買契約書を作成するということだと理解していますが間違いでしょうか？なお、私のケースでは、業者の都合上、本契約前に互いに「土地+建物」の売買契約を締結する意思がある旨の覚書を取り交わしています。覚書の中に宅地の所在地が示されており、この宅地上に建設される建物の内容が示されています。つまり、覚書を交わした段階で両者が、契約対象の宅地が「該当工事に係る宅地」であることを確認し合っているように思います。これを論拠に建築確認後の売買契約を主張できないものでしょうか？
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土地売買契約において接道種類が42条1項1号道路の説明を受け...
2010/05/18 20:23:57
土地売買契約において接道種類が42条1項1号道路の説明を受け、建築確認申請準備を進めたが実際は42条1項３号道路としての扱いになることが判明。土地売買価格の減額を主張できるかどうか教えて下さい。売買契約時には接道種類が不明確であり、建築確認が不可である可能性もあった。（接道種類は市名義で地目は公道であったが、認定道路ではないとのこと）
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建売業者が売主の青田売り物件の契約を進めています。...
2010/05/16 10:04:34
建売業者が売主の青田売り物件の契約を進めています。土地の売買契約と建築請負契約を同時ではなく、段階的に締結することは通常しないと言われました。設計図等を確認せず建築請負契約を結んでも大丈夫でしょうか？その他、現在の状況を下に示しました。何か落とし穴がないか不安なのですが、どんな措置が講じれるのか、講じるべきか、仲介業者以外に相談できるところがなくて悩んでいます。地域の慣例的な事情もあるかと思います。京都市の西部で、同様の契約をされた方のご意見・アドバイスが頂けると助かります。・現在は売主（建売業者）と現土地所有者の間での土地売買契約が 完了するのを待っています。・上記の契約の完了後に、売主と当方の間で土地売買契約と建築請負契約を 同時に結ぶ旨の「覚書」を交わしました。・覚書には、前金の額、ローン特約、物件所在地、地積、地目、予定納期、 間取り図（案）、建物仕様書が含まれています。・覚書の解除は、売主が期日までに土地を入手できなかった場合に限られます。・重要事項説明は受けていません。・物件価格は土地・建物で約3800万円。 前金として180万円（土地売買契約分：90万、 建築請負契約分：90万円）渡しました。・土地売買契約分の９０万円は保全措置は必要ない（共済業務保証金による弁済で賄える範囲である。）と言われました。・建築請負契約分の前金は保全の義務がない（通常、保全措置をとらない。）と言われました。・建築請負契約の前に、見積もり内訳や工程表も確認したい旨を伝えましたが、契約後に間取りを決める 段取りになっていることや、原材料費は機密情報に当たるであることを理由に断られました。 （どの業者でも見積もり内訳は出さないとのこと・・）・住宅性能表示を希望する場合は、別途費用が発生するのでお勧めしないと言われました。 （それほど意味がないとのこと・・）・建物仕様書に、主要構造部分以外のカヒ担保期間が明記されていない事を指摘しましたが、保証条件の定義が難しいということと、きっちり対応するので信用して欲しいとのことでした。・営業の方は、こちらの疑問に対して誠実に答えて頂いているとの印象を受けましたが、 売主に都合がよい契約方法というか、買い手側が商談をコントロールする機会が殆どないことに対する不安はぬぐえませんでした。